역전세의 의미와 대비하는 방법(feat. 역월세, 깡통전세)

얼마 전 뉴스에서 역전세에 대해서 보도되는 걸 봤습니다. 대략적인 뉴스 내용은 전세계약을 연장하려던 세입자가 기존 보증금보다 3천만 원 낮은 금액에 재계약을 요구했다는 내용과 올해 1월부터 9월까지의 서울 아파트에서 역전세가 발생한 계약을 보면 2년 전 보증금보다 평균 8천만 원이 하락했으며, 또한 전세 매물은 2년 전 대비 다섯 배 가까이 늘어나면서 매물이 거래가 되지 않고 쌓이고 있다고 합니다.

이렇게 역전세가 발생하는 이유에 대해서 가파른 금리 인상으로 전세자금 대출 이자 부담이 커지면서 월세를 찾는 임차인이 증가하여 전세 수요가 줄어든 것이라고 말하고 있습니다. 무주택자들이 전세자금 대출의 이자 비용과 월세 비용을 비교해가며 전세나 월세 둘 중에서 선택하는 경향이 나타나면서 전세 거래 감소와 역전세 현상은 당분간 지속될 것으로 보이는데요. 그렇다면 역전세, 역월세는 과연 무엇이며 어떤 지역이 위험할 수 있을지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

역전세의 뜻과 실제 사례

첫 번째 의미로는 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말합니다. 두 번째로도 해석을 하는데요, 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용되며, 이는 높은 전세 가격 때문에 세입자가 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 '전세난'의 반대 개념입니다.

역전세는 깡통전세와는 좀 차이가 있습니다. 깡통전세는 주택의 매매가가 하락하여 세입자의 전세금과 집주인이 받은 대출의 합이 더 커지는 상황을 말합니다. 이런 상황에서 집주인이 이자를 은행에 못 갚는다거나, 영끌해서 무리하게 산 집에 대해서 분쟁이 생기거나 하면 최종적으로 경매로 넘어가게 되면, 보통은 은행이 우선순위로 배당을 받기 때문에 전세로 들어와서 살던 세입자는 그 전세금을 일부 못 받거나 모두 날릴 수도 있다는 점에서 역전세와는 다릅니다. 물론 역전세 상황이 오게 되면 주택 매매가도 떨어지면서 깡통전세로도 이어질 수 있다는 점은 기억해두세요.

그렇다면 역전세의 문제점은 대체 무엇일까요? 무엇 때문에 이렇게 언론에서 연일 기사화하고 보도를 하는 걸까요? 역전세의 문제점에 대해서 실제로 세종시에서 발생을 한 사례 들어 설명해 보겠습니다. "세종시 소담동에 있는 전용 84 제곱미터 33평 아파트를 소유한 집주인 a 씨는 2년 전 전세보증금 3억 3천만 원에 임차인과 전세계약을 체결했습니다. 2년 전엔 전세계약금이 한 3억 3천이었고, 오는 12월에 만기를 앞두고 있는데 재계약하려고 보니까 전세 시세가 1억 가까이 떨어졌다 a 씨는 결국 기존 임차인과 2억 4천만 원의 재계약을 하기로 했습니다." 자 그렇다면 3억 3천에서 2억 4천 이니까 대략 9천만 원 정도 되는 돈을 돌려줘야 됩니다. 그 돈을 돌려줄 수 있으면 돌려주면 되고, 돈이 없다면 역 월세를 선택하는 겁니다.

a 씨는 어떻게 했는지 보겠습니다. "당장 9천만 원이 없었던 aa 씨는 임차인에게 3천만 원을 현금으로 일시 반환하고, 나머지 6천만 원에 대해서는 대출 이자를 지불하기로 했습니다. 전세대출 금리가 5% 정도 되니까 그러면 제가 5%씩 계산해서 매달 2525만 원씩 돈을 드릴게요" 했습니다. 보통 이런 제안을 받으면 세입자 입장에서는 고민이 됩니다. 아 그냥 주변에 2억 4천짜리로 이사 갈까 생각을 했는데 이사 비용도 내야 되고, 뭐 부동산 중개수수료도 내야 되고, 뭐 이사하면 또 굉장히 일이 많잖아요. 그리고 이사를 한다는 자체만으로도 뭐 한 200만 원에서 300만 원은 그냥 깨집니다. 이것저것 고려하다 보면 돈이 많이 나가니깐 집주인이 반환 못한 보증금에 대해서 이자 받는 것도 이득이 되는 방법인 듯 하니, 이 제안을 받아들이게 됩니다. 여기서 집주인 a 씨가 역전세 상황에서 보증금 반환을 못하고 남은 금액에 대해서 매달 이자를 쳐서 돈을 주는 것이 바로 역월세입니다.

다시 한번 정리하자면 역전세는 내가 이전에 계약했던 전세금보다 새로 계약하는 전세금이 하락해서 그 차액을 돌려주는 게 역전세라고 하고, 역월세는 내가 그 차액을 못 돌려주니까 그러면 제가 매달 이자로 쳐서 드릴게요 이렇게 나오는 게 역월세입니다.

역전세, 역월세가 발생할 수 있는 지역

이렇게 세종에서 시작된 역전세, 역월세가 어디로 번질 것인지 생각해 보겠습니다. 아파트는 다른 주택 유형에 비해서는 위험도가 상대적으로 낮지만 과거 갭 투자가 몰리면서 우리가 흔히 얘기하는 영혼을 끌어모아서 집을 샀던 사람들이 가장 많이 분포된 지역부터 역전세가 발생하면서, 보증금을 돌려받지 못하거나 역월세가 올 겁니다.

그 이유는 간단합니다. 내가 지금 여윳돈이 한 1억 정도 있으면 전세금 1억 떨어진 만큼 돌려주면 됩니다. 그러나 집을 살 때 내 돈이 한 1억 정도 있는데 4억짜리 집을 사면서 3억짜리 전세를 끼고 샀다면, 내 자산이 모두 다 투입이 된 거죠. 그 사이에 집값이 올랐던 내렸던 내가 수중에 있는 돈이 없기 때문에 당장 전세금을 돌려줄 돈이 없는 겁니다.

그래서 지금 현재 이런 상황이 예상이 되고 있고 이런 역월세가 심화될 지역들은 세종을 포함한 갭 투자가 몰리면서 급등했던 대구, 인천지역과 인기 없었던 외곽 지역들도 포함하여 발생할 수 있을 것 같습니다. 물론 시장이 바뀌어서 집값이 다시 상승하거나 전세 가격이 상승하면 이런 문제는 안 생길 수 있어요. 하지만 지금 상황은 계속적으로 금리를 올리는 상황이기 때문에 부동산의 상승이 쉽지 않겠구나라고 생각하셔서, 임차인이나 임대인 모두 대비는 필요할 것 같습니다.

역전세와 역월세에 대비하는 방법

역전세나 역월세가 발생된다는 내용이 세입자 입장에서 그렇게 좋은 상황이 아닙니다. 그런 점을 명심하여 임대인은 역전세는 언제든지 일어날 수 있다고 생각하고, 적절한 선에서 매도를 하든지 장기적으로 들고 가기 위해서는 여유자금 확보를 통하여, 세입자에게 금전적으로 피해를 주는 일은 없도록 해야 할 것입니다. 또한 임차인들은 자신의 보증금을 지키기 위해 전세금반환보증보험, 전세권, 확정일자, 전세권설정등기등, 최대한 안전장치를 확보해야 하며, 또한 해당 지역 향후 입주물량과 전월세 시세 파악의 공부도 필수입니다. 요새 언론에서 깡통전세, 역전세에 대한 기사가 쏟아지고 있습니다. 항상 나의 자산은 스스로 지킨다고 생각하셔서 공부합시다.