집주인 변경시, 세입자의 계약갱신청구권 거절 사례

오늘은 계약갱신청구권에 대해서 알아보고, 집주인 변경시 세입자의 계약갱신청구권에 대한 최근 대법원 판례에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이번 내용은 세입자는 반드시 알아야 하고, 집주인도 알아두어야 피해가 없을 것 같습니다.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 임대차 보호법상 세입자가 임대차 계약 만료 6개월이 남았을 때, 집주인에게 2년을 더 산다고 하면 추가로 더 살 수 있는 권리를 말합니다. 즉 기존 계약 2년에 계약갱신청구권 사용으로 인한 추가 2년으로 총 4년을 보장받는 세입자를 보호하는 법입니다.

다만 이 계약갱신청구권에도 예외는 있습니다. 그것은 집주인이 직접 들어와 사는 경우입니다. 세입자의 임대차 계약 2년이 끝나는 시점에 집주인이 직접 실거주하겠다고 의사를 밝히는 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 사용하고 싶다고 하더라도 계약이 끝날 수밖에 없습니다.

이러한 예외를 제외하고는 기존 집주인이 매매를 해서 집주인이 바뀌더라도, 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하고 기존 집주인이 실거주 의사가 없다면, 새로운 집주인이 실거주 의사를 밝히더라도 기존 세입자는 계약갱신청구권을 사용하여 추가 2년을 살 수 있었습니다.

금번 대법원 판례

하지만 지난 '22년 12월 1일 대법원 판례가 나왔습니다. 지금까지 대법원의 판단은 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 있는 집을 산 새로운 집주인은 세입자를 내보낼 수 없었습니다. 하지만 지난 12월 1일 날 대법원의 새로운 판결 결과가 나왔습니다. 그 내용은 "계약갱신청구권을 요청했던 세입자가 있다고 하더라도 새로운 집주인이 실거주 의사가 있는 경우에는 2개월 전까지 거절할 권리가 있다."는 것입니다.

위에서 말한 바와 같이 종전에는 새로운 집주인이 생기더라도, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하고, 기존 집주인은 실거주 의사가 없는 경우에 새로운 집주인이 살고 싶어도 못 살았지만, 이젠 새로운 집주인이 실거주 의사를 밝히는 경우에는 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수가 없는 판례가 나온 것입니다. 계약갱신청구권은 20년 7월부터 발효가 되어 그동안 혼란이 아주 많았습니다. 하지만 이번에 대법원의 판례가 생기면서 어느 정도 정리가 되었다고 볼 수 있습니다.

금번 대법원 판례에 대한 내용

1. A소유의 아파트를 B가 매수계약을 함.(20년 7월 5일)
2. 계약갱신청구권이 도입됨.(20년 7월 31일)
3. 세입자인 C가 임대차 계약 만료(21년 4월) 6개월 전에 계약갱신청구권을 요청함(20년 10월)
→ 기존 집주인 A는 "나는 집을 팔았고, 새집 주인 B는 거주한다고 하니, 계약갱신청구권 요청을 들어줄 수 없다"라고 함.
→ 세입자 C는 " 기존 집주인이 집을 팔긴 했지만, 새로운 집주인 B가 아직 등기를 치지 않았다."
→ 따라서 세입자 C는 " 기존 집주인 A에게 계약갱신청구권을 사용할 수 있다" 고 주장함.
4. B가 기존 집주인 A로부터 매수한 아파트를 등기 침(20년 10월 30일)
5. 세입자 C의 임대차 계약 만료(21년 4월)

새로운 집주인의 계약갱신청구권 거절에 대한 대법원 판례의 사례

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위의 내용에서 세입자가 주장했던 내용에 대한 근거는, 계약갱신청구권 도입된 이후 국토부의 유권해석이 아래와 같이 있었기 때문입니다.

금번 대법원 판례가 있기 전의 국토부 유권해석
... 임차인이 갱신거절 사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한 이후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다...

결국 세입자는 이러한 국토부의 유권해석을 토대로 자신의 권리를 주장한 셈입니다. 금번 대법원 판결이 있기 전 1심과 2심의 과정을 보면 임대차법 의의, 임대인의 지위, 새집 주인의 계약갱신청구권에 대한 거절을 쟁점으로 이에 대한 해석에 대한 판결이 팽팽했습니다.

쟁점	국토부(유권해석)	1심	2심	3심(대법원 판결)
임대차법 의의	임차인 주거권 강화	임대-임차인 사이의 균형	임차인의 주거권 강화	계약갱신권 보장하면서, 임대인 재산권 보호
임대인 지위	갱신권 행사시점 집주인	새집주인도 임대인 지위승계	갱신권 행사시점 집주인	새집주인도 임대인 지위 승계
새집주인 갱신거절권	갱신요구권 이후 집주인이 바뀌면 거절 불가능	거절 가능(등기를 했다면 거절)	거절 불가능	갱신요구권 행사기간 중, 거절 가능

결국 이번 대법원 판례는 새집 주인도 기존 집주인의 지위가 승계가 가능하다는 판례가 나온 셈이므로, 임대차 계약 완료 2개월 전에만 갱신요구권에 대해서 거절을 하게 되면 기존 집주인과 마찬가지로 거절이 가능하다는 것입니다.

결론

부동산 법이라는 게 정말 어려운 부분인 것 같습니다. 한 가지 사례를 두고도 여러 가지 해석이 가능한 점, 그리고 우리가 예상치 못한 사례가 많은 점을 보았을 때, 법을 제정할 때 다양한 시각으로 법을 만들어야 한다는 생각이 듭니다.

그동안 국토부의 유권해석과 법원마다 판결이 달랐던 점이, 금번 대법원 판례를 통하여 어느 정도 정리가 될 수 있을 것 같습니다. 임대차 계약을 갱신하려는 세입자 분과 기존 집주인, 그리고 새롭게 부동산을 매매하려는 분들도 이러한 점을 잘 참조하셔서 얼굴 붉히는 일이 될 수 있으면 없었으면 합니다.